한때 허허벌판이던 마곡이 지금의 모습이 된 건, 연구 인력만 1만 4000여 명에 달하는 LG사이언스파크가 2014년 착공에 들어가면서부터입니다.
LG가 마곡을 선택한 건 마곡이 이미 좋았기 때문일까요, 아니면 LG가 들어오면서 마곡이 좋아진 걸까요.
2007년 계획, 2016년까지 11개 기업
마곡지구 개발계획이 처음 수립된 건 2007년입니다.
계획이 세워졌다고 해서 땅이 바로 바뀌는 건 아닙니다. 2016년 말 기준으로 마곡에 실제로 입주를 완료한 기업은 11개였습니다.
개발 계획이 나온 지 9년이 지난 시점에도 입주 기업이 두 자릿수 초반에 머물렀다는 건, 그 시절 마곡이 얼마나 '아직은 아닌 곳'으로 여겨졌는지를 보여줍니다.
부동산 투자 관점에서 이 시기는 전형적인 '선반영 이전' 구간입니다. 계획은 있지만 실체가 없고, 기다리는 사람만 있는 상태였죠.
2016년 말 기준 마곡 입주 완료 기업 수
그 시절 마곡 주변을 걸어봤다면 이 숫자가 실감 났을 겁니다. 건물은 올라가고 있는데, 불이 켜진 창문은 드물었던 동네.
LG가 들어오면서 달라진 것
2014년은 마곡 이야기에서 빠질 수 없는 연도입니다.
LG사이언스파크가 그해 착공에 들어갔습니다. 연구 인력 1만 4000여 명을 한 곳에 모으는 규모의 프로젝트였죠.
LG가 마곡을 선택한 게 아니라, LG가 마곡을 만든 것에 가까웠습니다.
부동산에서 '앵커 테넌트(핵심 입주자)'라는 개념이 있습니다. 쇼핑몰에 대형 백화점이 들어오면 주변 작은 가게들도 덩달아 살아나는 것처럼, 마곡에서 LG사이언스파크가 그 역할을 했습니다.
이후 기업 입주 계약 수는 빠르게 늘어납니다. 2015년에는 계약 체결 기업이 68개에 달했습니다.
분양률 74% — 아직 채워지지 않은 자리들
2020년 마곡은 이미 완성된 동네였을까요.
2020년 1월 기준 마곡 산업단지 분양률은 74%였습니다. 같은 해 12월 입주를 완료한 기업은 93개였고, 입주 예정까지 포함하면 165개였죠.
165개 중 93개. 절반을 조금 넘는 기업만 실제로 문을 열었고, 나머지는 여전히 '올 예정인 기업'으로 남아있었습니다.
2020년 1월 기준 마곡 산업단지 분양률
이미 '뜨는 동네'로 이름이 났는데, 산업단지 자체는 아직 채워지는 중이었다는 점이 마곡 부동산의 독특한 지점입니다.
투자 관점에서 분양률 74%는 두 가지로 읽힐 수 있습니다. 추정치로는 아직 26%가 비어있다는 리스크이기도 하고, 앞으로 더 채워질 여지가 있다는 업사이드이기도 했거든요.
계획과 현실 사이의 시차
마곡을 부동산 관점에서 볼 때 가장 주목할 만한 건, 이 동네의 변화가 한 번에 일어나지 않았다는 점입니다.
2007년 계획 수립, 2014년 LG사이언스파크 착공, 2015년 계약 기업 68개, 2016년 말 실제 입주 11개, 2020년 완료 기업 93개. 층층이 쌓인 숫자들입니다.
부동산에서 가장 어려운 판단은 '아직 아무것도 없는 곳이 정말 달라질 것인가'를 미리 보는 일입니다. 마곡은 그 판단이 얼마나 오랜 시간을 요구하는지를 잘 보여주는 사례죠.
2016년 말 입주 기업 11개. 마곡이 '다음 동네'가 되기까지 필요했던 건 확신보다 시간이었습니다.
지금 마곡이 된 이유
마곡이 부동산 시장에서 주목받게 된 배경을 정리하면 세 개의 축으로 모입니다.
첫째는 규모입니다. LG사이언스파크 한 곳에만 1만 4000여 명의 연구 인력이 집결하는 수준의 앵커가 생겼습니다. 이 정도 규모의 고정 수요는 주거·상권 모두에 직접적인 영향을 줍니다.
둘째는 속도의 역설입니다. 2020년에도 분양률이 74%에 머문다는 건, 반대로 말하면 아직 개발이 진행 중이라는 뜻입니다. 이미 오른 게 아니라 계속 채워지고 있는 동네라는 의미로도 읽혔습니다.
셋째는 기업 집적입니다. 2020년 입주 예정 기업 165개라는 숫자는 단순한 분양 실적이 아닙니다. 하나의 산업 생태계가 한 동네 안에 형성된다는 신호였습니다.
마곡의 이야기는 '언제 들어가야 했나'보다 '왜 그 시점마다 다른 판단이 나왔나'를 보는 게 더 흥미롭습니다. 허허벌판에서 연구단지로, 다시 주거 수요의 중심으로 바뀌는 데 필요했던 건 대형 개발 계획 하나가 아니었으니까요.
